Taxes et réglementations lors de l'achat d'une maison aux îles Canaries

Table des matières

1. Introduction

2. Pourquoi investir dans l’immobilier aux îles Canaries ?

3. Aperçu du marché immobilier

4. Cadre juridique de la propriété

   • 4.1 Droits de propriété

   • 4.2 Registre foncier et titres de propriété

5. Taxes lors de l'achat d'une maison

   • 5.1 Taxe de mutation (ITP)

   • 5.2 IGIC et droit de timbre sur les nouvelles constructions

   • 5.3 Frais de notaire et de registre foncier

   • 5.4 Frais juridiques et administratifs

6. Taxes annuelles et coûts permanents

   • 6.1 IBI (Taxe foncière)

   • 6.2 Taxe sur les déchets (Basura)

   • 6.3 Coûts communs

   • 6.4 Impôt sur la fortune

   • 6.5 Impôt sur le revenu des revenus locatifs

7. Taxe sur la valeur ajoutée et droits de succession

   • 7.1 Vente du bien : impôt sur les plus-values

   • 7.2 Impôt sur les successions et les donations

8. Traitement fiscal des résidents par rapport aux non-résidents

   • 8.1 Impôt pour les non-résidents

   • 8.2 Devenir résident : conséquences fiscales

9. Avantages fiscaux des îles Canaries

   • 9.1 ZEC (Zone Spéciale Canarie)

   • 9.2 Taux IGIC réduit

10. Étapes juridiques du processus d'achat

    • 10.1 Numéro NIE

    • 10.2 Recherche juridique

    • 10.3 Contrat privé et dépôt

    • 10.4 Clôture chez le notaire

11. Erreurs courantes à éviter

12. Recours à un avocat ou à un conseiller immobilier

13. Résumé et conseils d'experts

1. Introduction

Les îles Canaries, un archipel espagnol au large de la côte nord-ouest de l'Afrique, sont un lieu privilégié pour les investissements immobiliers. Grâce au climat agréable, au marché immobilier stable et au climat fiscal favorable, les îles attirent chaque année des milliers d'acheteurs étrangers. Pour faire un investissement judicieux, il est essentiel de comprendre les impôts et la réglementation.

2. Pourquoi investir dans l’immobilier aux îles Canaries ?

• Ensoleillement toute l'année et températures douces

• Des prix attractifs par rapport à l'Espagne continentale

• Forte demande de locations, notamment dans les zones touristiques

• Charge fiscale favorable par rapport aux autres régions espagnoles

• Accès au droit et à la protection de l'UE

3. Aperçu du marché immobilier

Le marché est varié : villas de luxe à Tenerife et Gran Canaria, appartements en bord de mer à Lanzarote et Fuerteventura, et propriétés de campagne abordables à La Palma ou El Hierro. Les prix varient selon l'île et l'emplacement, mais la demande reste élevée grâce aux acheteurs de style de vie et aux investisseurs.

4. Cadre juridique de la propriété

4.1 Droits de propriété

Les étrangers, qu'ils soient résidents ou non, sont libres d'acheter et de posséder des biens immobiliers aux îles Canaries.

4.2 Registre foncier et titres de propriété

Toutes les transactions doivent être enregistrées auprès du Registre foncier (Registro de la Propiedad), qui protège légalement la propriété et enregistre les charges sur la propriété.

5. Taxes lors de l'achat d'une maison

5.1 Taxe de mutation (ITP)

Pour les logements existants, l'ITP est de 6,5 % aux îles Canaries, inférieur aux 7 à 10 % du continent.

5.2 IGIC et droit de timbre sur les nouvelles constructions

Les nouvelles maisons des promoteurs de projets sont soumises à :

• 7% IGIC (TVA canarienne)

• Droit de timbre de 1 % (Actos Jurídicos Documentados)

5.3 Frais de notaire et de registre foncier

• Frais de notaire : 0,5%–1% du prix de vente

• Frais d'enregistrement foncier : 0,3 % à 0,7 %

5.4 Frais juridiques et administratifs

• Avocat : 1 à 1,5 % du prix d'achat est habituel

• Autres frais : traductions, certificats et demande de NIE

6. Taxes annuelles et coûts permanents

6.1 IBI (Taxe foncière)

Payable annuellement à la municipalité, généralement 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale.

6.2 Taxe sur les déchets (Tasa de Basura)

Facturé par la municipalité; généralement 100 à 200 € par an selon l’emplacement et la taille.

6.3 Coûts communs

Applicable aux appartements ou aux installations partagées ; généralement entre 50 et 200 € par mois.

6.4 Impôt sur la fortune

Applicable pour les valeurs supérieures à 700 000 € par personne. Taux entre 0,2% et 2,5%.

6.5 Impôt sur le revenu des revenus locatifs

• Résidents : inclus dans le revenu imposable total

• Non-résidents : 19 % sur le revenu net (UE/EEE) ; 24% pour les autres

7. Taxe sur la valeur ajoutée et droits de succession

7.1 Vente du bien : impôt sur les plus-values

• Non-résidents : 19 % sur le bénéfice réalisé

• 3% sont retenus en standard lors de la vente

• Réduction possible avec réinvestissement ou statut résidentiel

7.2 Impôt sur les successions et les donations

• Des exemptions régionales s'appliquent, souvent plus favorables que sur le continent

• Les proches ne paient parfois rien ou très peu

8. Traitement fiscal des résidents par rapport aux non-résidents

8.1 Impôt pour les non-résidents

Les non-résidents doivent déposer une déclaration d'impôt sur les revenus immobiliers et déclarer une valeur locative fictive si le bien n'est pas loué.

8.2 Devenir résident : conséquences fiscales

Toute personne qui réside en Espagne plus de 183 jours par an devient résident fiscal. Cela implique des obligations, mais aussi des avantages tels que des déductions et l’accès aux soins.

9. Avantages fiscaux des îles Canaries

9.1 Zone Spéciale Canarie (ZEC)

Zone fiscale spéciale pour les entreprises (et non les personnes physiques), avec un taux d'impôt sur les sociétés réduit de 4%.

9.2 IGIC au lieu de IVA

Aux îles Canaries, l'IGIC s'applique à 7 % au lieu de la TVA de 21 % sur le continent.

10. Étapes juridiques du processus d'achat

10.1 Numéro NIE

Numéro d'identification étranger requis pour chaque transaction.

10.2 Recherche juridique

Y compris la vérification du cadastre, des permis et des dettes sur la propriété.

10.3 Contrat privé et dépôt

Un acompte de 10% avec des conditions claires avant le transfert notarié est d'usage.

10.4 Clôture chez le notaire

Signature de l'Escritura Pública chez le notaire, suivie de l'inscription au Registre Foncier.

11. Erreurs courantes à éviter

• Ne faites pas appel à un avocat indépendant

• Payer trop cher par manque de connaissance du marché

• Frais ou dettes cachés

• Malentendu sur les licences de location touristique

12. Recours à un avocat ou à un conseiller immobilier

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat local indépendant. Évitez les avocats suggérés par le vendeur.

13. Résumé et conseils d'experts

• Prévoyez 10 à 12 % de plus sur le prix d'achat pour les taxes et les frais

• Bénéficiez d'avantages fiscaux aux îles Canaries

• Vérifiez attentivement les options de location touristique

• Vérifiez soigneusement les titres de propriété et les enregistrements

Acheter une propriété aux îles Canaries est un choix judicieux, à condition de bien se préparer. Avec une connaissance suffisante des réglementations et des taxes, vous pouvez éviter des erreurs coûteuses et profiter d’une expérience d’achat fluide.